일본의 부동산 현상황

 

멀고도 가까운 나라 일본의 부동산에 대해서 지금은 어떤 상황이며 어떤구조로 앞으로

전개될지에 대해서 이야기하고자 합니다. 물론 국내 부동산 시장도 비정상적인 시장에서

정상화 되어 가는 과정에 있지만 그 휴유증은 상당히 심한 상태입니다.

 

일본은 선진국 가운데에서도 상당히 특수한 부동산업계 구조와 대출 관행을 가지고

있습니다. 그 특수한 부동산 업계에 대해서 간략하게 말씀드리면

 

너무 많은 공급량

신축 주택 공급수가 수요를 이미 넘어선 상태에서도 수십년동안 공급은 계속되어 오고

있습니다. 정부나 어떠한 기관에서도 총량을 관리하지 않고 있습니다.

 

현실과의 거리감

일본의 건물은 매년 가치가 내려가는 구조로 되어 있기때문에 은행은 토지에서만 담보를

부치고 가치를 인정합니다. 이렇게 되면 담보물로서의 가치가 떨어지기 때문에 새로운

매수자의 상황에 따라 융자가 발생하는 경우가 많이 있습니다. 그 결과 리스크대출 또는

연대보증인 제도라는 독특한 구조가 발달해 있습니다.

 

버블경제 이후 저성장

이러한 일본 부동산업계의 특수한 구조를 배경으로 버블경제 이후 저성장의 현실속에서

자란 부동산 투자의 상식은 일본안에서는 통용될수 있지만 세계적으로는 대단히 비이상적

인 행동이 되어 있습니다.

 

그 첫번째로는 임대료저하와 부동산가치하락이 부동산 투자의 대전제가 되고 있다는 

점입니다. 아시아인에게 공통된 일본인의 신축지향과 신축건물의 공급과잉에 의해

신축으로부터 년수가 지나면 지날수록 경쟁력이 떨어지고 임대료가 내려갑니다.

 

이는 해가지나면 지날수록 임대료가 내려가고 건물의 가치는 떨어진다라는 일본인만의

상식이 되어버렸습니다.

 

두번째로는 가격상승을 바라지 못하고 장기 보유에 의한 임대경영형 투자를 할수 있습니다.

일본같은 경우는 근로자도 전체 대출로 건물을 구입할수 있으며 금리가 년 2%이하의

저금리로 자금 조달이 가능합니다.

 

투자수익률의 함정

참고로 일본의 부동산 투자는 너무나 수익률에 휘둘리게 됩니다. 확실히 수익률은 돈의

지표로서 중요하지만, 그 숫자가 어디에서 나오고 있는지도 체크해야 합니다.

수익률에 눈이 멀어서 큰 손해를 본 사람들은 일본뿐만 아니라 해외불문하고 많이있습니다.

 

수익률이 높다는건 원래 건물가격이 비정상적으로 저렴하다라는 것입니다. 그 경우 

임대료 수익률은 올릴수있어도 매각이익이 나오지 않을수도 있습니다. 뭔가의 이유로

물건 가격 수준 이상으로 싸기 때문에  물건의 가격에 비해서 전세,월세가 높아져 그

결과로 고이율이 되는 일이 많았습니다.

 

그런 판단들을 냉정하게 응시하고 바라보기 위해서는 일본 부동산의 상식을 버리고 세계

부동산의 상식을 익힐 필요가 있습니다.

 

일본의 상식은 세계의 비상식 인 경우가 많으며 해외 투자를 어렵게 만드는 면이 있습니다.

 

결론

 

일본에서의 부동산 재테크는 힘들다. 이유는 매년 시간이 갈때마다 건물의 가치가 하락을

하며 은행에서는 제대로 가치를 인정해주지 않는다.

일본내에서의 부동산 투자는 어려우니깐 해외로 눈을 돌리자라는 이야기 입니다.

 

반대로 한국도 일본의 부동산버블이 꺼지는거 처럼 모든 지표들이 현재 가리키고 있습니다.

절대로 거품이 한번에 꺼져서는 안돼지만 어느정도 경계를 하면서 가야되는 시점에

서있는거 같습니다.

 

목차

 

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