2023년 홍콩 집값은 얼마나 더 하락할까

 

2022년 홍콩의 민간 주택 시장은 2009년 글로벌 금융 위기 이후 가장 큰 침체를 겪었으며

대규모 주거 자본 가치가 10%이상 하락했습니다. 금리 인상 장기화에 대한 예상이 시장의

신뢰를 떨어뜨렸습니다. 많은 사람들은 2023년 집값이 얼마나 더 떨어질까? 라는 화두가

중심에 있씁니다. 물론 장기간의 가격종이 있을수 있지만 2023년에는 하락률이 완만해

질수도 있습니다.

 

주택시장은 지난 6번의 미국 금리 인상으로 인한 대부분의 하방 위험을 이미 고려했을수 

있으며 일부 시장 참여자들은 과잉 반을 보였을수도 있습니다. 주택담보대출 금리상승이

주택 구매자의 경제성에 직접적인 영향을 미치기는 하지만 주택 가격에 영향을 미칠수 있는

다른 요인이 있습니다. 예를들어 마지막 금리 인상 주기동안 단기금리가 2015년에서

2018년까지 200bps 증가한 동안 대규모 주거자본가치는 24.8%급등했습니다.

 

마찬가지로 현재 금리 인상 주기에서 SGD 단리금리는 2022년 3월부터 9월까지 240bps

상승했지만 시가포르 도시재개발청에 따르면 싱가포르의 개인 주거용 부동산 가격 지수는

7.3% 증가했습니다.

 

순 인구 이동은 주택 가격의 또 다른 주요 결정요인입니다. 2021년 6울부터 2022년 6월까지

순유출 인구는 9,000명으로 사상 최고치를 기록했습니다. 홍콩 인구의 상대적으로 유동적인

부분이 이미 떠났을수도 있기 때문에 유출은 내년부터 둔화될것으로 예상됩니다.

3Q22에 BNO비자 신청건수는 10,100건으로 떨어졌으며, 이는 영국이 이프로그램을 시작한

이후 가장 적은 신청 건수를 나타냅니다. 반면 중국 본토로부터의 편도 허가증 소지자의

유입은 여전히 펜데믹 이전 수준 이하였지만 2021년 이후 꾸준히 증가하고 있습니다.

 

인재 유치 계획및 여행 정상화로 인해 편도 허가증 유입이 발생할 것으로 예상됩니다. 1H22의

18,300에 비해 1H23의 중국 본토 보유자는 30,000 이상입니다.

 

최근 몇달 동안 홍콩 주택 구매자들의 불확실성이 어렴풋이 나타나는 가운데 관망하는 접근

방식을 취했으며 2022년 10월까지 1차 주택 파매량이 32% 감소했습니다. 첫 주택 구매자의

수요와 주택 업그레이드에 필요성은 프로젝트가 유리한 가격으로 시작됨에 따라 지연되고

풀릴것으로 예상합니다. 

 

또한 현금이 풍부한 많은 투자자들이 주택시장에서 계속해서 흥정사냥을 할것입니다.

다만, 4분기 연속 누적된 프로젝트와 준공 미분양 물량간 경쟁이 치열해 단기 공급이 가격에

부담이 될수 있습니다. 올해 월평균 1차 판매량 기준으로 시장이 물량을 소화하는데는

약 1.5년이 걸릴것으로 예상합니다.

 

부동산가격 억제정책이 시행되고 있는 만큼 정부는 여전히 주택시장을 안정시킬 여지가 있습니다.

또한 혜상보다 낮은 미국의 인플레이션과 최근 중국 본토의 검역 감역 조치 완화로 오랫동안 기다려온

신뢰가 시장에 유입되었습니다. 홍콩의 본격적인 재개와 대외 환경 안정이 점차 진행되고 있는 만큼

경기 회복이 주택 수요를 뒷받침하고 집값 조정 속도를 완화할수 있습니다.